EP13: 미국 부동산 임대 기대 수익률 계산하기.

마지막 업데이트: 2022년 1월 23일 | 0개 댓글
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아래는 필자의 Rental #3를 이용한 수익률 계산 예시이다.

지식 경영 공장

여러분. 1천만원 투자로 주식에서 2십만원 벌었다고 하면 주식판에서는 그 사람들을 무시하듯이 대하잖아요?

하지만 2십만원을 원금대비 버는 것도 쉽지 않아요.

왜냐하면, 분산투자와 분할매수 때문이지요.

위에서 말하는 과대광고의 300% 수익이란,

라고 할 수 있어요. 예를 들어 10종목을 샀는데, 그 중에 1종목이 300%의 수익이 나면

우리는 항상 원금 대비로 생각할 줄 알아야 해요. 원금대비로 생각하시게 되면 우리는 나름 겸손해지게 될거여요.

2. 1천만원 투자금을 원금이라고 계산했을 때 실제 주식 초보들의 수익률은?

솔직히, 원금대비 수익 자체를 내는 분도 생각보다 많지 않아요.

처음 매매, 한 10번 정도 매매를 해서, 몰빵을 했는데, 몇프로씩 수익을 낼 수도 있어요.

즉, 여러분들이 1천만원으로 가령 몰빵투자를 해서 10%의 수익을 내면

"수익률 10%, 즉 100만원 수익"

이에요. 여기까지는 참 좋죠. 그럼 여기서 끝내야겠지요.

그러나 여기서 끝내지 못하도록 하는 것이 바로 주식 이랍니다.

여기서 멈추지 않아요. 왜냐고요?

"이야~ 주식 쉽네. 그냥 사니까 100만원 꽁으로 버네~. 좋아. 다른 것도 사볼까? 이 참에 대박 내보자!"

결국 그렇게 돈을 다 날리면서, 잃어나가는 호구들의 과정을 그대로 거치게 되는 것이죠.

어쩌면 수익이 나면 멈추는 것도 현명한 투자자일지 모르겠네요.

그렇다면 이런 몰빵 호구들은 제쳐놓고, 일반적인 분할매수, 분산투자자의 예를 들어볼께요.

(현실적으로 리스크 관리를 하면서 1년에 20%의 수익률을 기록하는 것은 생각보다 쉬운 일이 아니다.)

라는 뜻이죠. 리스크 관리를 하지 않는다는 것은, 그 자체가 도박이에요.

그러나 주식이란 "리스크 관리를 할 수 있기 때문에 매력적인 투자처" 라고 할 수 있어요.

그렇다면, 우리가 정상적인 교육을 받은대로 분할매수와 분산투자를 적절히 하면서 매매를 했을 경우, 원금대비 20% 이상의 수익실현은 결코 쉬운일이 아니라는 점 참고하세요.

3. 동네 호구들이 말하는 수익률 자랑에 현혹되지 말아라.

"다른 사람과 비교할 필요도, 다른 사람을 평가할 필요도 없이, 자신의 매매에 집중하는 것"

주식을 하다 보면 주변 사람들이

이렇게 자랑들을 하고는 해요. 하지만 주식의 기본적인 리스크 관리를 하면서 투자하는 사람이라면, 어찌보면 정사적인 투자를 하는 사람들이라면 이 수익률이 얼마나 왜곡되고, 현실적으로 불가능한 수익률인지 말하지 않아도 안다는 소리에요.

그러니까 크게 신경쓰실 필요 없어요.

잘나가는 펀드매니저들도, 매년 20%의 수익률만 꼬박 꼬박 낼 수 있다면 엄청난 최고급 펀드매니저라고 해요.

네. 그래요. 펀드매니저들은 주식을 장난질로 할 수 없어요.

다른 사람의 큰 투자금을 운용하는 사람들이죠. 리스크관리를 전혀 안하고 투자할 수 있겠어요?

여러분들도 동일한 자세로 주식 투자 습관을 들이셨으면 좋겠어요.

제가 가끔 적는 글에 이런 말이 있어요.

"주식을 오랫동안 하기 위해서 하고 있다."

"나중에 큰 돈을 투자할 수도 있기 때문에, 그 때에도 동일한 기법을 사용하기 위해 공부하고 투자한다."

전 어찌보면 펀드매니저의 마인드로 투자를 하고 있다고 보면 되겠어요.

펀드매니저가 수 많은 사람들의 큰 돈을 모아서 그돈으로 도박질 하다가 어떻게 되겠어요?

"쥐도 새도 모르고 손모가지 사라진다."

제가 작은 수익에도 감사하는 이유는, 실제 주식판에서 원금대비 수익률로 까보면 자칭 주식 고수라고 허세를 떠는 사람들도 깨갱대기 때문이에요.

EP13: 미국 부동산 임대 기대 수익률 계산하기

필자는 렌탈홈 구매를 고려할 때 많은 집들을 직접 찾아가서 보기 전에 어느정도 수익이 나는지 계산을 해본다. 임대용 건물들을 많이 보고 분석 경험이 쌓이면, 판매가와 월세만 봐도 대략적인 계산이 가능하다. 하지만, EP13: 미국 부동산 임대 기대 수익률 계산하기. 그 수준 전까지는 엑셀등을 이용해서 계산을 해보는 것을 추천한다. 만약 내가 원하는 수익률보다 낮다면 직접 집을 찾아가서 볼 필요도 없기 때문에 시간도 절약할 수 있다.

투자에 대한 수익률을 계산하는 방법은 여러가지가 있다. 이 포스팅에서는 필자가 생각하는 가장 중요하고 현실적인 Cash-on-Cash Return (CCR)을 계산하는 방법을 다루려고 한다. 한국말로 하면 “실 투자금 대비 순 이익률” 정도라고 할 수 있을 것 같다.

먼저 일반적인 CCR 계산 공식은 아래와 같으며, 크게 세 부분((1)수입 (Rental Income), (EP13: 미국 부동산 임대 기대 수익률 계산하기. 2) EP13: 미국 부동산 임대 기대 수익률 계산하기. 지출(Expenses), 그리고 (3)실 투자금(Total Cash Invested)) 으로 나눠진다.

Cash-on-Cash Return (CCR) = (Rental Income – Expenses) / (Total Cash Invested)

*여기서 CCR 은 집 값의 시세 상승(appreciation)으로 인한 이익은 고려하지 EP13: 미국 부동산 임대 기대 수익률 계산하기. 않는다. 필자는 개인적으로 appreciation은 보너스라고 생각한다. 물론 집 값이 하락 할 수 도 있지만 매달 positive cashflow(순이익)가 발생하는 경우라면 크게 걱정 안하는 편이다.

(1) Rental Income

1년간 예상되는 월세 수입이다. 월세가 $1,000이라면 곱하기 12해서 년간 $12,000 이다. 여기서 중요한 것은 기존의 세입자가 내고 있는 월세 금액과 함께 Zillow와 같은 웹사이트를 통해서 해당 지역에 있는 비슷한 크기와 컨디션인 집의 월세시세를 다시 한번 확인 할 것을 추천한다.

(2) Expenses

  • Mortgage Payment (Principal + Interest): 연간 모기지 대출 상환금(원금+이자)
  • Property Taxes (보유세): 미국에서는 살고 있는 주나 카운티에 따라서 프로퍼티 택스 차이가 많이 날 수 있으니, 꼭 확인해야 할 부분이다. 보통 Zillow, Redfin 같은 웹사이트에서 확인할 수도 있지만 해당 카운티 웹사이트에서 해당 집 주소를 통해 현재 연간 보유세를 확인하는 것이 가장 정확하다.
  • Homeowners’ Insurance (보험): 미국에서는 집을 위한 보험을 사는것이 거의 필수이다. 특히 대출을 받아서 구입하는 경우에는 보험이 없으면 은행에서 대출을 허가해 주지 않는다.
  • Vacancy: 세입자가 이사를 나가면, 새로운 세입자를 구하는 동안 공실이 발생하기 때문에, 보통 한달치 월세를 뺀다. 물론 세입자가 계속 오랫동안 살면 좋겠지만, EP13: 미국 부동산 임대 기대 수익률 계산하기. 투자 수익률을 계산할때는 보수적으로 하는것이 좋기 때문에 일년 중 최소 한 달은 공실이 생긴다는 가정하에 계산하는 것을 추천한다.
  • Utilities/HOA: 지역이나 집종류(single family home vs condo/townhome)에 따라 집주인 (landlord)가 부담 해야하는 고정 관리비 비용이다.
  • Repair/Maintenance Costs: 집도 물건이라 사용하다 보면 크고 작은 문제들이 일어나기 마련이다. 정기적인 보수가 필요한 부분도 있다. 하지만 언제 얼마가 소요 될지는 예측하기도 힘들다. 필자는 보통 집의 연식(?)에 따라 한달에 50불에서 100불정도의 예산을 측정해서 계산한다. 평균적으로 한 달에 75불이면 합리적인 추정이라고 생각된다.
  • Property Management Fee: 프로퍼티 매니지먼트 회사를 고용하는 경우라면 보통 월세의 8%-10%정도를 지불한다. 많은 회사들이 공실 기간 동안 월 관리비를 부과하지 않는다. 하지만 리얼터나 매니지먼트 회사를 통해 새로운 세입자를 구한다면 첫 달 월세의 50%-100% 정도의 leasing fee를 지불해야 한다.

(3) Total Cash Invested

  • Down Payment: $300,000인 집을 20% down pay 한다면 $60,000을 계산하고, 100% 현금으로 구입 하였다면 $300,000을 계산하면 된다.
  • Closing Costs: 미국에서 집 거래를 할때 무시할 수 없는 비용이다. 보통 집 가격의 2-3%의 비용이 소요되는 경우가 있기 때문에 빠져서는 안될 요소이다.
  • Seller Credits: 협상 과정에서 판매자가 크레딧을 주는 경우, 그 금액 만큼은 내 투자금에서 차감하면 된다.

아래는 필자의 Rental #3를 이용한 수익률 계산 예시이다.

수익률 계산 – 4 (비중과 기준가격)

펀드 또는 포트폴리오의 수익률을 계산하기 위한 방법은 (1) 개별 종목의 수익률을 계산해서 각각의 비중을 감안하여 합산하는 방법과 (2) 투입금액 대비 손익을 계산하는 방법이 있다. (1) 방법의 경우 앞(수익률 계산 – 2)에서 본 바와 같이 개별종목의 수익률을 각각 계산하고 각각의 비중을 곱하면 전체 수익률이 산출되는 방법으로 개별 종목에 대한 수익률도 구하고 이를 바탕으로 펀드 또는 포트폴리오의 수익률을 반복적으로 계산할 수 있어서 복잡한 다중구조의 포트폴리오를 산출하거나 개별종목과 전체 포트폴리오에 대한 다양한 분석을 하기 위해서 적합하다 하겠다.

(2)의 방법은 보통 펀드의 기준가를 산출하기 위한 방법으로 회계적으로 펀드 또는 포트폴리오의 자산대비 비용을 제외한 수익금으로 수익률을 계산하는 방법이다.

종목 비중의 문제

종목 비중의 문제는 실상 그리 중요한 문제는 아니다. 하지만 간과하고 넘어가면 수익률 계산에 중대한 오류를 범하게 된다. 비중(Weight)이라는 것은 전체에서 차지하는 규모를 의미하므로 EP13: 미국 부동산 임대 기대 수익률 계산하기. 단순히 “EP13: 미국 부동산 임대 기대 수익률 계산하기. 종목 A의 비중 = 종목 A의 평가금액 / 전체 평가금액 “으로 간단히 구할 수 있다.

하지만 앞에서 설명한 바와 같이 수익률을 가중하기 위해서 사용하는 전일 비중은 매매가 발생하는 경우 몇가지 예측하지 못한 문제를 일으킨다.

전일 보유하지 않은 종목은 전일 평가금액이 0이다. 따라서 수익률을 계산할 때 전일 비중이 0이 되어 버린다. 하지만 오늘 종목 A를 사서 저녁에 정산을 하면 평가 손익이 발생(종목 A의 수익률이 존재)하므로 비중이 0이 되어서는 안된다(수익률이 누락된다). 따라서 종목비중은 다음과 같이 계산해야한다고 일반적으로 인식한다.

으로 설명을 하였다. 하지만 이 공식을 그대로 적용하는 경우 문제가 생긴다.

A종목 수익률 = (2040 + 0)/(1000 + 1000) – 1 = 2040/2000 – 1 =2%
B종목 수익률 = (0 + 1010)/(1000 + 0) – 1 = 1010/1000 – 1 = 1%
A종목 비중 = (1000 + 1000)/((1000+1000)+1000) = 2/3
B종목 비중 = 1000/((1000+1000)+1000) = 1/3
전체 수익률 = 2% × 2/3 EP13: 미국 부동산 임대 기대 수익률 계산하기. + 1% × 1/3 = (5%/3)이되어 대략 1.666%가 되어버렸다.
실제 수익률은 (40 + 10) / 2000 = EP13: 미국 부동산 임대 기대 수익률 계산하기. 50/2000 = 2.5%이다
어디서 잘못된 것인가?
실제 A종목의 비중은 100%(1)이 되어야 하고 B종목의 비중은 50%(0.5)가 되어야 한다.

이 되어야 한다.
어! 비중의 합이 100%를 넘는다고? 맞다. 넘을 수 있다. 회계적인 방법으로 투입금액(EP13: 미국 부동산 임대 기대 수익률 계산하기. 전일평가금액)대비 수익금을 계산하여 수익률을 계산하지 않고 개별 종목의 수익률을 계산하여 비중으로 합산할 경우 매매가 발생하면 어쩔 수 없다.
단 EP13: 미국 부동산 임대 기대 수익률 계산하기. 예외가 있는데 오늘 추가로 돈을 투입하여 자산 운용을 했다면 그 매수 금액은 당연히 분모에 포함되어야 한다.

그럼 만약 특정 종목을 하루종일 반복적으로 샀다 팔았다를 반복한다면 어떻게 될까?

A종목은 수익률이 2%라는건 쉽게 이해가 되는가? 매매손익 20원(A종목을 샀다 팔았다하며 생긴 수익 = (1010-1000)×2 = 20)과 평가손익 60원(3060-(2000+1000) = 60)으로 전체 투입금액 4000원대비 80원으로 2%가 된다.
그럼 A종목의 수익률은 얼마고 비중은 얼마인가?
다양한 여러 방법을 이용하면 될듯하나 평각ㅁ액과 매매금액만으로는 부정확하다.
따라서 수익률을 비중과 종목 수익률로만 계산하기에는 오차가 발생한다.
하지만 현실적으로 펀드매니저가 동일 종목을 반복적으로 사고 파는 경우는 발생하지 않으므로 이런 경우를 걱정할 필요는 없다. 그렇다고해도 수익률 계산에서 종목과 비중에 의한 수익률 계산을 맹신하면 안된다.

기준가격의 문제

유사한 문제로 기준가격의 문제이다. 수익률을 계산하기 위하여 사용하는 공식인
(당일평가금액+당일매도금액)/(전일평가금액+당일매수금액)을 하는 경우 위의 경우처럼 매수와 매도가 반복되었다면 수익률이 어떻게 될까?

즉, 분모와 분자가 달라져 수익률 자체에 변화가 온다. 매매가 있는 경우는 수익률이 동일 종목의 경우 단순 합산을 해야한다.

사실 종목수익률이 복잡해 질 경우는 거이 없다고 이미 얘기했다.하지만 기본을 잘 이해하지 않으면 다양한 경우의 수익률 계산에서 오차가 발생하는 경우가 종종 발생한다는 것을 명심하자.

주식 수익률 계산하는 법

백테스트-수익률 구하는 방법(pandas-월별 수익률, 누적수익률, log 수익률, 누적 log 수익률)

안녕하세요, 이번 포스팅부터 본격적으로 주가 정보를 분석해보도록 하겠습니다. 처음으로 분석해 볼 데이터는 수익률 데이터입니다. 구체적으로는 월별 수익률과, 누적 수익률, 월별 log 수익률, 누적 log 수익률입니다.

우선 지난 시간에서 월별 말일의 주가로 정리한 데이터를 확인해보겠습니다.

1.월별 수익률

DataFrame에서 월별 수익률을 계산하는 것은 매우 쉽습니다! 저도 처음에는 이전 가격대비 변경액을 백분율로 계산을 했었는데, 알고보니 pct_change()라는 유용한 함수를 제공하더라구요.

pandas.DataFrame.pct_change란?

기본적으로 바로 이전 행의 백분율 변경을 계산합니다. 이것은 요소의 시계열 변화율을 비교할 때 유용합니다.

이미 월별 말일 데이터로 준비를 해두었길래, 이 함수만 사용하면 간편하게 수익률을 월별 수익률을 구할 수 있습니다.

결과 DataFrame)

이전 달의 주가가 없는 첫 행과, 상장 이전 데이터가 없는 GLD의 초기를 제외하고는 모두 이전 달 말일 대비 변경률이 계산되었습니다. 그리고 주가의 변경률이 곧 수익률이기 때문에 수익률 구하기는 매우 간단하게 끝났습니다😎 보기 편하게 100을 곱하는 작업은 모든 수익률을 구하고 마지막에 진행하도록 하겠습니다.

2.누적 수익률

누적 수익률은 방금 전에 구한 수익률을 이용해서 구하게 됩니다. 주의해아할 점은 누적 수익률은 단순 덧셈이 아닌 곱셉으로 계산되어 진다는 점입니다.

10000원이었던 주식이 첫째 달에 10% 상승하고 둘째 달에 20% 상승하게 된다면 누적 수익률은 30%가 아닌, 32%가 됩니다. 아래 예시를 한 번 살펴보겠습니다.

기존 10,000원 0%
첫째달 11,000원 10% 상승
둘째달 13,200원 20% 상승
누적 수익률 32% 상승

따라서 수익률이 각각 r1, r2 일 때, 누적수익률은 r1 + r2 가 아니라, (1+r1)*(1+r2)-1 로 계산 하게 됩니다.

이번에는 DataFrame의 유용한 함수인 cumprod를 사용해보겠습니다. cumprod는 누적 곱을 계산해주는 함수로, 첫행부터 이전행까지의 곱한 값을 반환해줍니다.

결과 DataFrame)

3.월별 log 수익률

주가 EP13: 미국 부동산 임대 기대 수익률 계산하기. 데이터를 분석할 때 log 수익률로 차트를 그려서 보는 이유는 아래 포스팅에서 잘 설명하여 공유합니다 : )

로그 차트를 봐야하는 이유 (장기 성장률, 수익률, % 기울기 참고할 때) — Steemit

리니어 vs. 로그 HTS에서 제공하는 차트는 물론이고, 포털에서 제공하는 차트, 그리고 각종 장기 경제 지표들을 표시하는 차트들도 의외로 리니어 형태로 데이터를 보여주는 경우가 많습니다. 우

결과 DataFrame)

4.누적 log 수익률

결과 DataFrame)

5.전체 소스 코드

위의 각각의 항목에서는 새로운 DataFrame을 만들어서 월별 수익률, 누적 수익률, 월별 log 수익률, 누적 log 수익률을 따로 담고 표기하였지만, 저는 실제로 백테스트를 진행할 때에는 아래와 같이 기존의 주가 DataFrame에 필드를 추가해서 여러 수익률들을 함께 표기 합니다. 이는 백테스트를 진행하는 당사자가 어떤 것이 더 편한지에 따라 다르니 편하신대로 사용하시면 됩니다 : )

결과 DataFrame)

위에서 구한 누적 log 수익률을 그래프로 나타내보겠습니다. (그래프 그리는 방법은 따로 또 포스팅 해볼게요😁)

그래프를 보니 수익률이 정상적으로 잘 구해진 것 같습니다. 포스팅 내용 중 이해가 되지 않거나, 문의가 있으시면 언제든지 댓글로 남겨주세요~!


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