NPL시장 내년 1분기 NPL 다시 뜨나

마지막 업데이트: 2022년 4월 6일 | 0개 댓글
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금리가 인상되면 부실기업이나 한계가구가 늘어난다. 그렇지만 전문가들은 금리가 인상된다 하더라도 그 이유만으로 곧 부실채권이 늘어나는 것은 아니라고 분석한다. 부동산 시장의 경기변동과 가계부채 등 경기 상황이 어떻게 변동하느냐도 함께 감안할 때 NPL시장도 트렌드가 달라진다.

부실채권 공급이 늘어나 자산관리회사에 5조원 이상 물량이 늘어나더라도 수요, 즉 투자가 바로 늘어날 상황은 아니다.

정부는 지난해 7월 대부업법을 개정했다. 이전까지 개인이 NPL에서 투자 수익을 얻는 전형적인 방법은 ‘부동산 담보 부실채권(부동산 NPL)’을 매입, 경매절차에 참여해 부동산 매각 시 배당 수익을 올리는 것이었다. 당시에는 개인들도 직접 NPL 채권을 매입할 수 있었다. 담보부 부실채권을 싸게 매입해서 배당받거나, 경매 절차에서 부동산을 낮은 가격에 낙찰받은 후 비싸게 매각해 시세차익을 올리는 투자 방식이었다.

시장은 과열돼 개미투자들이 몰렸다. 이런 투자심리를 이용해 투자금 유치를 명목으로 사기행각이 난무하기도 했다.

작년 7월 대부업법 개정… NPL 시장 판도 바꿔

이를 방지하기 위해 금융 당국은 개인의 직접 투자를 금지하는 대부업 개정법안을 지난해 7월에 통과시켰다. 개정법에 의하면 NPL에 투자하려면 법인으로 대부업을 등록해야 하고 자본금 3억원을 충족해야 한다.

이후 NPL 시장에서 개인 투자자들이 설 곳을 잃었다. 개인의 직접 투자 시장이 막히면서 NPL을 이용해 교육했던 사설교육기관과 군소 투자 업체들이 줄도산하며 시장이 얼어붙는 원인이 되기도 NPL시장 내년 1분기 NPL 다시 뜨나 했다. 부동산경매업계의 한 관계자는 “대부업법으로 투자가 막히기는 했으나 일부 투자자들은 실제로 대부업을 등록해 조건을 갖춰 투자하는 사례가 늘고 있다”고 말했다.

세종사이버대학 설춘환 겸임교수(한국부동산재테크협회 회장)는 “대부업법 개정으로 공식적인 Loan Sale 방식의 NPL 투자가 어렵지만, 다수의 개인투자자들이 서로 모여 대부업법 조건을 충족해 법인을 설립한 후 투자에 나서는 상황”이라며 “이 때문에 현재 대부업 교육을 이수하려는 수가 급증하고 있다”고 설명했다. 개인 부실채권시장에서 다시 투자자들의 움직임이 NPL시장 내년 1분기 NPL 다시 뜨나 활발해지고 있는 것.

간접투자 방식, P2P방식, 대위변제방식 등 다양한 기법 발굴

대부업법의 조건을 충족하지 못하는 개인들은 채무자에게 직접 채무를 인수방식으로 NPL에 투자한다. 역시 대부업법상 직접 투자 방식을 금지하기 때문에 실수요자를 가장해 주요 자산관리회사로부터 채권을 매입하는 형태인 것으로 알려져 있다. 이들 투자자는 담보 부실채권을 할인해서 매입한 후 경매가 이뤄지면 약 18~19%의 연체이자율만큼의 수익률을 올리는 투자방식이다.

새로운 개인투자방식인 P2P(Peer to Peer) 방식도 여기에 활용된다. 대부업법 조건을 충족하지 못하는 개인들은 최근 채무인수방식으로 P2P에 투자를 한다. P2P 업체를 통한 ‘NPL 개인간접투자’ 방법이다. 이 투자는 개인이 P2P업체에 투자하고 업체가 NPL 투자기법을 동원해 수익을 발생시켜 개인 투자자에게 이익을 환원하는 구조다.

P2P금융협회에 따르면 2017년 6월 기준 P2P 총 누적투자액은 1조1630억원이다. 이 중 54.3%인 6315억원이 PF 등 기타담보대출 투자로 여기에 해당된다. 23.7%인 2758억원은 신용대출, 22%인 2555억원은 부동산 대출 투자이다.

한은 금리인상 시작… 내년 1분기 이후 NPL 물량 늘듯

P2P투자 방식이 안정적이지 못하다는 지적도 있다. 투자업계 한 관계자는 “개인 투자가 막히고 저금리 기조에서 유행하고 있는 투자방식이지만 대체로 수익률이 7% 정도”라며 “이 정도 수익률이면 채무인수를 통한 투자가 더 이익이 남는다”라고 설명했다.

다른 방법으로는 대위변제법과 같은 간접투자 방법도 고안됐다. 투자 물건을 물색한 뒤 빚에 몰린 부동산 소유자와 협의를 거쳐 채무를 대신 변제하고 부동산의 선순위 권리를 받는 방식이다.

직접 채권을 매입하지 않고 부동산의 선순위 권리를 확보하는 방식이라 현행 대부업에 위반되지 않는다는 것이 이 기법을 이용하는 투자자들의 설명이다. 하지만 금융당국은 대부업법을 우회적으로 위반하는 것이라고 문제를 제기한다.

다만 대위변제법과 같은 투자방식은 수익률과 별개로 정보가 공개되지 않아 투자 물건을 구하기 어렵다. 설춘환 교수는 “대위변제 방식의 투자는 주로 은행 관계자나 자산관리 관계자를 통해서 물건을 물색한다”며 “정보가 비대칭적이어서 이 같은 투자방식으로 수익을 얻기 힘든 점이 있다”고 설명했다.

NPL시장에서 투자 적기가 오고 있는 것일까. 전문가들은 많은 투자 수요자들이 있지만 투자 채권 또는 투자 물건이 희박한 상태라고 현 시장을 진단했다. 미국 금리인상, 국내 기준금리 인상이 이뤄지면 NPL 시장확대는 바로 나타나지 않지만 내년 1분기 이후에는 시장의 확대가 예상된다고 분석했다. 11월 30일 한국은행 기준금리 인상(1.25%→1.50%)이 이뤄졌다.

설 교수는 “금리 인상으로 NPL채권이 바로 시장으로 쏟아져 나올 것은 아니다. 은행이 부실채권을 매각하는 시점은 내년 1분기 이후가 될 것”이라며 “이 시점이 투자의 적기가 될 수 있다”고 강조했다.

NPL투자기법

최근에 뉴스에서 부동산 부실채권 (NPL) 에 대한 뉴스를 들어보신 적 있나요 ? 서울과 수도권 부동산시장이 장기 침체에 빠지면서 부동산 부실채권 투자가 틈새 재테크 수단으로 각광받고 있거든요 . 부동산 부실채권 거래시장이 급성장하고 있는 추세를 보이고 있어서 언론에서도 관심을 가지고 이에 대한 각종 보도를 하고 있습니다 .

부실채권 (NPL : Non Performing Loan) 이란 , 원리금 상환이 3 개월 이상 연체된 무수익 여신 입니다 .

금융회사 등에서 일부라도 회수하기 위해 싼값에 경매로 내놓는 게 바로 NPL 채권입니다 .

‘ 아니 , 그렇다면 왜 부실채권에 투자를 하지 ?’

여러분들 중에서 부동산 부실채권 투자를 처음 들어보시는 분 들은 이러한 의문을 가지실 NPL시장 내년 1분기 NPL 다시 뜨나 수도 있습니다 .

오늘은 부동산 부실채권 투자의 사례 와 그 장점과 단점 에 대하여 알아보도록 하겠습니다 .

# 사례 1 - 근저당권 부실채권 투자만으로 수익을 올린 사례

주부 김미현 씨는 지난해 10 월 수도권에 있는 아파트 1 순위 근저당권 부실채권을 샀습니다 .

아파트의 감정가는 2 억 NPL시장 내년 1분기 NPL 다시 뜨나 3000 만원이었고 근저당권 부실채권의 가격은 1 억 2000 만원이었죠 . 그렇지만 자산유동화 전문회사 (AMC) 에 1 순위 근저당권 가격보다 3000 만원 싼 9000 만원만 지불하고 부실채권을 매입할 수 있었습니다 .

그런데 이 아파트는 3 개월 후인 지난 1 월 경매에서 제 3 자에게 1 억 5000 만원에 NPL시장 내년 1분기 NPL 다시 뜨나 낙찰되었고 , 김씨는 바로 이 아파트의 근저당권에 해당하는 1 억 2000 만원을 배당받게 되었습니다 .

불과 4 개월 만에 3000 만원 (33%) 의 투자 수익을 챙긴 것입니다 . ( 출처 : 매일경제 , 2012 년 2 월 10 일 )

# 사례 2 - 상가 매매를 통해 수익을 거둔 사례

직장인 조규진 씨 ( 가명ㆍ 42) 는 지난해 6 월 감정가 5 억 원짜리 상가 ( 현 시세 4 억 5000 만원 ) 에 설정된 채권 최고액 4 억 7000 만 원짜리 ( 원금 3 억 6150 만원 ) 1 순위 근저당권을 3 억 5000 만원에 매입했습니다 . 애초 조씨는 배당수익을 노렸지만 경매가 2 회 유찰되며 최저가가 3 억 4000 만원까지 떨어지자 이 상가를 4 억 1000 만원에 직접 낙찰 받았습니다 .

낙찰대금과 근저당권을 상계 처리한 조씨는 4 억 1000 만원에 이 상가를 되팔았다 . 조씨가 거둔 수익은 6000 만원에 달하지만 낙찰 당시 취득가액이 4 억 1000 만원이어서 조씨는 양도소득세를 한 푼도 내지 않았습니다 .

( 출처 : 매일경제 , 2012 년 2 월 9 일 )

사례 1 의 경우 근저당권 부실채권 투자만으로 수익을 올린 사례 이고 , 사례 2 는 상가 매매를 통해 수익을 거둔 사례 입니다 .

이처럼 최근에 부동산 부실채권 투자를 통해서도 투자 수익을 올리는 사례가 많습니다 .

- 부동산 부실채권 투자는 투자금액에 따라 확정수익이 정해져 있다 .

: 개인 투자시 , 자신이 얼마를 투자해서 얼마만큼의 수익을 얻을지 알 수 있는 것이죠 .

- 시세차익에 대한 각종 세금 부담이 없다 .

: 투자 수익에 대한 납세를 줄일 수 있는 것이죠 .

- 부동산 경매에 비해 소액 투자가 가능하다 .

: 흔히 부동산에 투자를 하려면 최소 억 단위의 돈이 필요합니다 . 1 억 원도 부동산에 투자하기에는 모자란 감이 있죠 . 그렇지만 NPL 투자는 1000 만원만으로도 투자가 가능합니다 . 은행 대출을 통해 모자란 금액을 충당하여 투자를 해서 수익을 거둔 사례도 있죠 .

: 성공하면 고수익을 얻을 수 있는 만큼 위험 요소도 많습니다 . 은행 등 금융기관에서 괜히 헐값에 채권을 발행하는 것이 아니겠죠 ?

- 직접투자가 아닌 경우 사기의 위험성에 노출되기 쉽다 .

: 며칠 전 1600 억 원 대 부실채권 투자 사기사건이 보도되었습니다 . 투자를 하면 1 년 후 원금과 연 18~24% 의 이자를 지급하겠다고 해서 투자를 유치한 뒤 이를 가로챈 사기극이었어요 .

전문가들이 추천하는 안전한 NPL 투자방법은 근저당권을 매입하는 것 입니다 .

이것이 있으면 1 순위 배당권자 지위를 갖게 되기 때문에 낙찰대금에서 1 순위로 배당금을 받게 되죠 .

투자 기간이 3~6 개월로 짧은 편이고 연 수익률도 15~80% 에 이를 정도로 높습니다 . 반년 정도 밖에 안 되는 투자 기간인데 수익률이 어마어마하죠 ?

그러나 부동산 부실채권 투자를 시작하기 위해서는 관련된 공부가 선행되어야 합니다 .

NPL 은 악성채권이기 때문에 권리관계가 복잡하고 이해관계가 얽혀 있거든요 .

정확한 권리분석과 부동산 가치평가가 반드시 필요 합니다 . 그리고 자산유동성 회사와 협상을 해야 할 때도 있고 , 자신이 직접 낙찰 받는 등 투자 기법이 다양하기 때문에 투자 방법에 따라 대비해야 할 사항이 있습니다 .

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NPL 대위변제, 신탁저당권이란? 신종투자기법 만들어내 성공사례 열풍

몇 해 전만 해도 우리나라에서 가장 대중화 된 재테크 방법은 부동산경매였다. NPL부실채권은 부동산 시장에서도 낯선 용어로 인식되고 NPL투자법에 대해 모르는 이들이 많았으나 최근 들어 NPL시장의 규모가 커지면서 NPL부실채권 경매에 눈을 돌리는 투자자들이 급증하고 있다. NPL부실채권 투자는 부동산경매보다 수익률이 높고, 경기침체 및 가계부채의 증가로 인해 부실채권이 증가함에 따라 투자의 기회 또한 많다. 이와 같은 흐름이라면 앞으로 NPL부실채권 투자에 대한 관심이 쉽사리 사그러 들지 않을 것으로 예상된다.

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NPL부실채권 투자가 대중화되고 활성화되면서 NPL투자비법 강의와 특강 또한 큰 인기를 끌고 있는데. 오래 전부터 NPL 대위변제를 해 온 강남부동산아카데미 정재홍 원장의 ‘NPL부실채권 틈새비법’ 강의가 많은 투자자들의 주목을 받고 있다.

정재홍 원장은 대위변제 및 신탁저당권 기법으로 직접 개인투자를 해왔다. 정재홍 원장의 신탁저당권 투자 성공사례가 지속적으로 발생하면서 NPL등기부등본에 ‘정재홍’ 본인의 이름이 저당권자 및 질권자로 수십 건 등록되어 있을 정도이다.

정재홍 원장의 NPL부실채권 강의는 신종투자기법으로 자신이 직접 투자한 성공사례를 중점으로 진행된다. 이렇게 실전 사례를 바탕으로 한 강의가 수강생들에게 알짜 정보가 되고 있으며 수강생들도 다양한 성공사례를 만들어내고 있다는 후문이다.

강남부동산아카데미 정재홍 원장은 “본원에서 진행하는 ‘NPL부실채권 틈새비법’의 경우 매달 정원을 초과할 만큼 신청자가 많다. 수강생들의 수가 계속해서 증가하는 것만 보아도 NPL부실채권 투자가 이제는 부동산 재테크에 있어 새로운 블루오션으로 떠오르고 있다는 것을 짐작할 수 있다.”고 말하며 “NPL신탁저당권 등 타 전문가들이 모르는 신종투자기법을 지속적으로 만들어서 성공 재테크를 NPL시장 내년 1분기 NPL 다시 뜨나 위한 방법을 다양하게 모색하겠다.”고 밝혔다.

정재홍 원장의 NPL 강의가 주목을 받음에 따라 최근 정재홍 원장은 상명대학교 경영대학원 글로벌부동산학과 글로벌융합부동산연구소 NPL책임연구원으로 위촉되었다. 또한 한국토지주택공사(LH공사)연수원에서 직원들을 상대로 6월1일부터 6월5일까지 초빙교수로써 재테크 강좌를 진행한다. 책에서만 읽혀지는 정보가 아닌 다양한 경험과 노하우를 바탕으로 실전 투자에 필요한 NPL부실채권 투자기법을 습득하고 싶다면 정재홍 원장과 같이 NPL부실채권 전문가에게 자문을 구하는 것이 좋겠다.

NPL투자기법

저금리 기조와 전세가격의 상승으로 부동산 가격이 가파르게 상승세를 유지하고 있다. 이를 반영하듯 부동산 경매시장 역시 과열 양상이다. 최근에는 경매와 찰떡궁합으로 부실채권(NPL. Non Performing Loan) 시장이 호황을 누리고 있다.

NPL이란 NPL시장 내년 1분기 NPL 다시 뜨나 3개월 이상 연체된 대출채권 또는 원리금이 정상적으로 상환되지 않는 대출채권을 말한다. 은행은 연체된 대출채권을 회수하기 위해 법원경매를 진행한 후 부동산에 설정된 근저당권을 매각하는데, 이 때 투자자가 근저당권을 매입해 높은 수익을 달성하는 것이 NPL투자다.

많은 사람들이 은행에서 집을 사거나 사업을 할 때 부동산에 근저당권을 담보로 제공하고 돈을 빌린다. 그 돈을 빌려서 이자를 꼬박꼬박 갚다가 3개월 이상 이자를 납부하지 않으면 그 채권은 NPL이 된다. 은행에서는 고정 이하 여신이라고 한다. 쉽게 말해 은행에서 담보대출을 하고 근저당을 설정했는데 채무자가 이자를 3개월 이상 내지 못할 경우 부실채권으로 분류한다. 투자자들은 NPL을 사들인 뒤 담보 물건을 경매에 넘겨 배당받거나 낙찰받는 방식으로 수익을 낸다.

NPL투자가 안전한 이유는 아파트를 살 때 소유권을 이전하듯이 NPL채권을 사게 되면 근저당권이 자기 이름으로(예:채권자 국민은행=>채권자 성시근)으로 부동산등기사항증명서에 나타난다. 아울러 아파트를 살 때 60~70% 대출을 받듯 NPL채권을 살 때도 최소 80% 이상을 대출해주기 때문에 소액투자도 가능하다.

NPL투자의 수익률은 다른 투자상품에 비해 매우 높은 편이다. 은행에서 채무자에게 받는 연체이자를 수익으로 확보하는 투자상품이기도 하다. 1금융권 은행들보다는 2금융권 은행들의 연체이자가 높기 때문에 투자가가 선호한다. 저축은행의 NPL인 경우에는 연체이자가 20% 이상인 경우가 많다.

이러한 NPL투자는 1998년 처음 국내 NPL(부실채권)시장이 형성된 이후 18여 년이 지났다. 초창기에는 외국계 투자자들의 전유물에서 이제는 개인 투자자로 확대돼 새로운 투자상품으로 각광받고 있으며, 올해 NPL 시장규모를 6조원 이상으로 예상하고 있다.

NPL의 종류는 크게 일반채권, 특별채권, 기업개선채권 등으로 구분하고, 일반채권에는 담보부 채권(Regular NPL)과 무담보 채권으로 구분한다.

부실채권의 투자·관리 성격상 현 제도에서는 개인투자자가 은행에서 직접 매입하는 것은 쉽지 않다. 매각기관인 은행이 개인에게 직접 매각하고 않고 유동화회사에 매각한다.

NPL의 유통경로는 보통 은행의 부실채권 발생-경매진행 및 매각-유동화회사 매입-개인투자자에게 재매각-투자자의 배당금 수령 또는 경매입찰 참가 등으로 진행된다.
배당투자의 경우 아파트 1순위 근저당채권을 매입하는 경우에는 실 매입가와 경매낙찰가격(채권최고액 범위)의 차액을 NPL시장 내년 1분기 NPL 다시 뜨나 수익으로 하는 것이 보편적이다.

이러한 NPL투자의 핵심은 부동산에 설정된 근저당권을 매입하기 때문에 부동산 가치를 정확하게 파악하는 것이며, NPL투자에 성공하려면 경매낙찰 예상가격을 미리 예측하고 그 가격 이하에서 매입하면 손쉽게 수익을 달성하는 것이다.

그러기 위해서는 부동산 가격의 흐름을 잘 읽는 것이 중요하다. 즉 담보부 NPL투자에서 부동산 가격의 상승·하락 변수에 따라 경매낙찰 예상가격을 잘 예측해 그것보다 저렴하게 사올 경우 수익을 달성 할 수 있다. NPL전문서적을 읽거나 교육 또는 전문가의 도움을 받으면 경매를 모른다 하더라도 NPL투자가 가능하지만 권리분석과 물건분석은 필수이다.

또한 보통 NPL투자는 부동산에 설정된 근저당권을 사오는 것이기 때문에 선순위 채권들을 분석할 능력과 아울러 투자금을 경매법원의 매각대금에서 받는 절차이기 때문에 배당절차를 공부하는 것도 좋은 방법이다.

NPL투자의 5가지 방식에는 근저당권을 직접 매입해 고가 낙찰이 이어지고 있는 경매를 통해 매각대금에서 배당을 받는 '배당 투자방식', 근저당권을 활용해 일반경매입찰자들에 비해 유리하게 낙찰 받는 '유입 투자방식', 매입한 부실채권을 제3자에게 마진을 붙여 재매각하는 '재매각 투자방식', 채무자의 자진변제에 의한 '자진변제 투자방식', 전환무담보 채권 투자방식 등으로 구분할 수 있다.

인생의 배우자를 만날 때 중매, 연애, 소개팅 등 다양하게 접근하듯이 개인투자자들이 NPL채권을 매입하는 방법도 투자목적에 따라 론세일, 채무인수, 유입조건부 사후정산, 배당조건부 사후정산 등 4가지로 구분한다.

가장 보편적이고 대표적인 방법이 ‘론세일’이다. 이 NPL시장 내년 1분기 NPL 다시 뜨나 경우 근저당권이 자기이름으로 변경되고 안전한 매입방법이다. 론세일(Loan Sale)이란 대출(Loan)과 판매(Sale)의 합성어로, 쉽게 말해 부동산에 설정된 근저당권의 소유권을 통째로 매매하는 것이다.

론세일 방식으로 부실채권을 사는 순간, 근저당권의 모든 권리와 의무가 내 것이 된다는 의미에서 ‘확정적 채권양도’라고도 한다. 투자자 입장에서는 근저당권의 소유권을 샀으므로 채무자에게 돈을 갚으라고 할 수도 있고, 경매를 신청할 수도 있고, 근저당권을 다른 사람에게 되팔 수도 있다.

경매절차를 통해 경매물건의 매각대금에서 배당기일에 채권을 회수할 수 있고, 채권자의 지위로 경매입찰에 참가해 소유권을 취득할 수도 있다. 즉 근저당권이 내 것으로 배당투자 기법, 유입투자 기법, NPL시장 내년 1분기 NPL 다시 뜨나 재매각 투자기법, 자진변제 투자기법, 대위변제 투자기법, 전환무담보 투자기법, 차순위매수 신고유도 기법, 방어입찰 투자기법 등 8가지 투자기법이 가능하다.

경매낙찰을 받는 조건으로 진행되었던 채무인수는 은행의 낙찰잔금 대출의 중지 및 기타의 이유로 현재는 사용하지 않고 있으며, 그 대안으로 유입조건부 사후정산이 사용되고 있다.

또 일부 유동화회사만 사용했던 배당조건부 사후정산은 유동화회사의 재무상태에 따라 배당금 지급에 위험이 발생할 수 있으니 특별히 주의해야 한다.

아울러 배당조건부 사후정산에서는 투자자의 안정성을 확보하기 위해서는 근저당권부 질권을 설정해야 안전성을 확보한다는 것을 명심하자.

부동산 담보부 NPL투자 역시 위험이 도사리고 있다. NPL 매입가격보다 경매 매각가격이 낮은 경우이다. 보통 배당투자의 경우는 해당부동산의 낙찰가격이 NPL매입 가격보다 높을 때 차액이 수익으로 발생한다. 물건의 가치분석을 잘못해 NPL채권 매입금액보다 법원경매의 매각가격이 낮은 경우에는 손실이 발생한다. 결국 제3자의 경매낙찰 예상가격을 판단하는 것이 무엇보다 중요하다.

아울러 배당표가 예상과 다르게 작성된 경우, 경매절차가 중간에 정지되거나 지연되는 경우, 권리분석을 실패한 경우, 물건 분석을 실패한 경우 NPL시장 내년 1분기 NPL 다시 뜨나 등이 위험요인으로 발생 할 수 있다.

NPL투자를 하고 싶은 분들은 NPL관련 서적을 통해 공부하는 것도 중요하고 전문기관에 도움을 받는 것도 중요하지만 무엇보다 중요한 것은 부동산의 가치를 평가하는 것이다. 아파트 가격이 상승하느냐 하락하느냐 아니면 제 3자인 경매물건에서 낙찰가가 얼마가 될 것이냐 시세 파악하는 것이 중요하다.

최근 NPL 투자가 주목을 받으면서 높은 수익률 등만 보고 섣부른 투자를 했다가는 낭패를 볼 수도 있으니 주의해야 한다. NPL 부실채권 투자가 각광을 받으면서 수익을 낼 수 없는 NPL을 무차별적으로 매입한 후 높은 수익률이나 안전한 투자라는 말로 지식이 부족한 투자자들에게 매도하는 피해 사례가 늘어나고 있기 때문이다.


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